賃貸住宅や賃貸マンションのお引越し

賃貸住宅や賃貸マンション・ワンルームマンションを借りる時は、詳しい契約書を充分注意した上で契約しましょう。一般的にいえば、契約書は、詳しければ詳しいほど当事者問の権利や義務がはっきりして、後々のトラブルを防止するのに役立つのですが、賃貸住宅の契約に関する限り、詳しい契約書であればあるほど、借り主側に不利益な条項が書かれていることが多いようです。それらのなかには、借地借家法や公序良俗に違反するために、たとえ契約書に書かれていても法律上の効力のない条項も多いのですが、以下のように、有効なものもありますので、契約前にその草案を受け取って十分に検討する必要があります。まず、通常の借家と定期借家についてですが、契約期間が終わる場合、借り主側が希望すれば原則として更新される通常の借家契約に加え、２０００年３月１日から、原則として更新されない定期借家という契約が認められることになりました。この定期借家契約は、公正証書などの書面によって結ぶ必要がありますが、それとは別に、契約前に、更新されない契約であることを書面によって説明することが必要とされています。目に見えない賃料と言うものに関しては、契約を結ぶ際に、権利金あるいは礼金という金銭が支払われることが多く、また、更新の際に更新料を払うことが契約に盛り込まれている場合もあります。これらは、賃料の一部の一括払いの性質を持つものとして原則として有効と考えられています。ですから、賃料の高低を他の物件と比較したりする際には、これらを含めて判断する必要があります。なお、更新料は、原則として契約書に金額や賃料との比率などが具体的に明記されている場合に限って、支払い義務があると一般に考えられています。それまで借りていた賃貸住宅や賃貸マンションを退去する時の金銭負担については、契約書にきちっと書かれている事ですが、敷金や保証金は、住宅賃貸契約が終了し、借り主がそのり宅から退去した後に、未払いの賃料そのほか貸主側に生じた損害額を差し引いた残額が借り主に返還される、一種の担保のための預け金です。そのため、賃料の未払いがなく、また、住宅の汚れや傷みが利用した期間に応じて、通常生じる範囲にととまる場合は、全額が返還されるのが原則です。ただし、償却と称して一定額を差し引いたり、退去後の改修費用などを差し引く契約になっている場合があります。償却については、先に述べた賃料の一部の一括後払いとして効力が認められますが、後者については、従来の裁判例では「畳替え費用」ハウスクリーニング費用」など、借り主側の負担となる費用が契約書に具体的に明記されている場合に限って、効力が認められる例が多いようです。

重要事項説明書は、宅地建物取引業者（宅建業者）が、契約を仲介する時などに、作成・交付することが義務付けられている書類です。そのなかには、賃貸契約書に書かれていない住宅利用上の制約が記載されている場合があり、後に契約の一部としての効力が認められることもあり得ますので注意が必要です。仲介業者に支払う仲介手数料は、借り主側が、仲介業者の手数料を負担しなくてよい場合、半額負担する場合、全額を負担する場合などがありますので、事前に確認しておきます。引越しをするため、賃貸住宅や賃貸マンションを退去するときの注意点をしっかり確認しておきましょう。賃貸住宅や賃貸マンションを退去するときの注意点としては、賃貸契約書に記載されていることをもう一度よく見直しましょう。賃貸契約書には、契約期間が定められています。借り主から賃主に対する解約の申し入れは、契約期間満了前でもできるとした定めがあるのが一般的です。そこで、借り主の側から賃貸借契約を終了させる場合は、契約書に定められた解約申し入れ期限までに申し出るようにしましょう。賃貸借契約が終了すれば、借り主は建物を明け渡さなければなりません。この時には、借り主は建物を元の状態に戻す義務があります。この義務を原状回復義務といいます。原状回復ですが、建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少します。また物件が契約により定められた使用方法に従いかつ社会通念上、通常の使用方法によってそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしても、そのまま貸主に返還すればよいとするのが学説や判例などの考え方です。原状回復とは、必ずしも借り主が借りた当初の状態に戻さなければいけないということではありません。

今まで住んでいた賃貸住宅や賃貸マンションを引っ越す時は、その部屋を原状回復するよう契約書に書かれていることが多くあります。原状回復とはその部屋に住む前の状態にすると言うことですが、時間の経過もあることで、まったく以前と同じ状態にしなければいけないというのではありません。原状回復に含まれないものとはどういうものでしょうか。通常の使用により損耗した、畳、襖、障子、カーペットやクロスなど。これらは判例上認められているケースが多くあります。長期間の賃借においては、壁に残った冷蔵庫の排気跡、家具の跡や畳のすれた跡など。また、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフオームやクリーニングは、原状回復の対象外ということになります。反対に原状回復に含まれるものとはどういうものでしょうか。借りた人が住むようになってから、物件に改造などを加えた場合、例えば、建物に取り付けた棚などがあれば、取り除かなければなりません。通常の使用を超える損耗の場合には、カーペットのクリーニング、クロスの張り替えや畳の裏返しも、これに該当する場合があります。通常の使用でも、カビなどが発生した後、手入れ不良がある場合に責任を問われる場合があります。原状回復トラブルをできるだけ防止するには、入居時に貸主・借り主立ち会いのもとに、写真を撮るなどして、使用開始時の損耗状況を記録しておき、明け渡し時の物件の点検に両者が立ち会って原状回復部分と自然損耗部分の区別を明確にさせることも一つの方法です。それでもトラブルが起こったら、まずは話し合いをし、あるいは民事調停や少額訴訟制度を利用してみるのもよいでしょう。原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとしては、（財）不動産適正取引推進機構で、１９９８年３月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と題しか小冊子を発表しました。このガイドラインは、契約や退去の際に貸主・借り主双方が、予め理解しておくべき一般的なルールなどを示しています。国土交通省作成の「賃貸住宅標準契約書」、民法や判例等の考え方を踏まえ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決を目指しています。この内容については法律的強制力はありませんが、原状回復の考え方について参考になります。しかし、貸主と借り主の考え方の相違により、修繕費用を過大に請求されたなどのトラブルが多く発生しています。