不動産投資信託J-REITOのいい点と課題点

１９６０年にアメリカで始まったＪ－ＲＥＩＴＯですが、日本でのＪ－ＲＥＩＴＯは、２００１年に２つの銘柄でスタートしたことに始まります。その後順調に拡大していき２００７年には４１銘柄にまで増え、総額で５兆円にまで達しています。

アメリカやオーストラリア、フランスに次ぐ規模にまで発展した日本のＪ－ＲＥＩＴＯですが、ＧＯＰ比においては、香港やシンガポールよりもまだまだ低い水準にあります。

当初はオフィスビルがＪ－ＲＥＩＴＯの投資物件の主体となっていましたが、店舗や商業施設、さらに住居などへの投資も増加していきました。現在では主体となっていたオフィスビルも全体投資率の半分ほどに低下しています。Ｊ－ＲＥＩＴＯの投資物件は今後さらに多様化が進むのではないかといわれていますので、さらなる拡大がみられると思います。

Ｊ－ＲＥＩＴＯにはいい点ばかりではなく、課題点もあります。物件を取得するための価格の妥当性や、優良物件の母体企業による囲い込みなどの利益相反が起こる恐れがあり、すでに行政処分を受けたケースもある点です。Ｊ－ＲＥＩＴＯは、母体企業からの物件取得が中心となっていますが、資産内容などについて第三者のチェックを充実させることが急がれています。

Ｊ－ＲＥＩＴＯの投資口は基本的に公募されています。公募され証券取引所に上場されるのです。Ｊ－ＲＥＩＴＯは実物不動産取引だけではなく、高い流動性を備えた不動産投資信託なのです。

Ｊ－ＲＥＩＴＯは、日本版不動産投資信託という言い方もされていますが、ホテルなどの不動産を所有したり運営したりするための法人のことなのです。ですから、Ｊ－ＲＥＩＴＯに投資するということは、ホテルなどの不動産に対して投資をするということになるのです。

投資口を購入するための方法は、上場企業の株式を購入する時と同じように、証券会社を通して証券取引所に買い注文をしなければなりません。２００１年には、東京の証券取引所に不動産投資信託市場が開設されています。不動産投資信託市場は大阪・名古屋などこの先まだまだ開設していこうという動きもあるようです。

Ｊ－ＲＥＩＴＯが、日本全国の不動産に投資している金額は５兆円を超えているといわれていて、棟数は１,２００棟を超えているそうです。これから先のどんどん拡大していくとみられていますので、ホテルなどの不動産への投資を考えている人は、まずＪ－ＲＥＩＴＯをよくチェックしてから行ったほうがいいようです。

Ｊ－ＲＥＩＴＯという言葉を聞いたことはありますか？米国では１９６０年に誕生したもので、日本では「Ｊ－ＲＥＩＴＯ（ジェイリート）」や、「ＲＥＩＴＯ（リート）」という言い方をします。どんどんと拡大しているものなので、これから耳にする機会も増えてくるかもしれません。

Ｊ－ＲＥＩＴＯをわかりやすく説明しますと、投資信託や公社債投信の運用対象が、不動産になったもののことをいいます。不動産投資信託は、投資家から資金を集めて、オフィスビルなどの不動産で運用するものです。不動産などの売却で得た利益や、マンションやビルなどの賃貸の収益などが、配当金という形で投資家に分配されるというものです。

Ｊ－ＲＥＩＴＯは、大きく分けると契約型と会社型の２種類に分かれます。会社型というのは、投資法人を使って行う場合のことをいいます。投資法人は投資口を発行して、投資家から資金を集めます。

契約型は信託銀行の信託勘定を利用したものです。株式投信と同じく、投資信託委託業者が運用指図する委託者指図型と、信託銀行が独自の判断で運用する委託者非指図型があります。現在のＪ－ＲＥＩＴＯでは契約型よりも会社型のほうが多く上場されているようです。